Assetklasse

Immobilien

Die einzige Anlageklasse hier, die üblicherweise auf Kredit gekauft wird. Das erhöht die Eigenkapitalrendite — und multipliziert jeden Fehler in der Kalkulation mit demselben Faktor.

Ertrag

Mieteinnahmen und Wertentwicklung

Kosten

Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung, Zins

Risiko

Leerstand, Klumpen, Zinsänderung

Liquidität

Gering, Verkauf dauert Monate

Was kommt rein?

Die Miete ist ein monatlicher, vertraglich zugesagter Zahlungsstrom — auf dem Papier der verlässlichste dieser Seite. Dazu kommt die mögliche Wertentwicklung des Objekts, die sich aber erst beim Verkauf realisiert.

Die entscheidende Unterscheidung ist die zwischen Brutto- und Nettomietrendite. Inserate und Exposés arbeiten fast durchweg mit der Bruttovariante, weil sie höher aussieht:

Größe	Rechnung	Was fehlt
Bruttomietrendite	Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis	Sämtliche Kosten
Nettomietrendite	(Jahreskaltmiete − Bewirtschaftung) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten)	Realistischer Ansatz

Abzuziehen sind nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und ein kalkulatorischer Leerstand. Wer diese Posten mit null ansetzt, rechnet nicht konservativ, sondern falsch — sie fallen sicher an, nur nicht gleichmäßig.

Abbau der Bruttomietrendite: Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung, Instandhaltung und kalkulatorischer Leerstand führen zur deutlich niedrigeren Nettomietrendite. — Exposés werben mit der Bruttomietrendite. Rechnen lässt sich nur mit der Nettomietrendite.

Was geht ab?

Der auffälligste Block sind die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich), Notar, Grundbucheintrag und gegebenenfalls Makler. Sie erhöhen nicht den Wert der Immobilie und sind unmittelbar nach dem Kauf verloren. Bei einem Verkauf kurz nach dem Erwerb ist dieser Betrag der häufigste Grund für ein Minusgeschäft.

Laufend kommen Instandhaltung, Verwaltung und der Kreditzins hinzu. Die Instandhaltung ist dabei der Posten, der in Kalkulationen am häufigsten zu niedrig angesetzt wird — Dach, Heizung und Fenster fallen nicht jährlich an, aber sie fallen an.

Was kann schiefgehen?

Die Hebelwirkung des Kredits wirkt in beide Richtungen. Steigt der Wert, steigt die Eigenkapitalrendite überproportional; fällt er, gilt dasselbe nach unten — bis zu einem Eigenkapital von null, während die Schuld vollständig bestehen bleibt.

Klumpenrisiko: Eine einzelne Wohnung ist das Gegenteil von Streuung. Standort, Gebäude und Mieter hängen an einer einzigen Entscheidung.
Mietausfall und Leerstand: Der Kredit läuft weiter, auch wenn keine Miete kommt.
Zinsänderungsrisiko: Nach Ende der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer ausfallen und eine tragfähige Kalkulation kippen.
Regulierung: Mietrecht, energetische Anforderungen und kommunale Vorgaben können die Ertragslage nachträglich verändern.

Wie schnell wieder raus?

Der schwächste Punkt dieser Anlageklasse. Ein Verkauf dauert von der Entscheidung bis zum Geldeingang typischerweise Monate — Vermarktung, Finanzierungszusage des Käufers, Notartermin und Kaufpreisfälligkeit addieren sich. Teilverkäufe sind praktisch ausgeschlossen: Du kannst nicht ein Drittel einer Wohnung veräußern, um kurzfristigen Bedarf zu decken.

Erschwerend kommt hinzu, dass sich der Verkaufszeitpunkt oft nicht frei wählen lässt — und ein Verkauf unter Zeitdruck regelmäßig einen Abschlag kostet.

Was der Fiskus nimmt

Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert — nicht mit der Abgeltungsteuer. Dafür sind Werbungskosten abziehbar: Kreditzinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung auf das Gebäude.

Beim Verkauf greift die Spekulationsfrist nach § 23 EStG: Innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn steuerpflichtig, danach steuerfrei. Diese Frist prägt die Haltedauer vieler Investoren stärker als jede Marktüberlegung.

Risikohinweis

Kreditfinanzierte Immobilien bergen das Risiko, dass die Verbindlichkeiten den Wert der Immobilie übersteigen. Mietausfall, Instandhaltungsstau und eine teurere Anschlussfinanzierung können die Kalkulation entwerten. Dieser Text ist allgemeine Information und keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ignoriert sämtliche Kosten und ist deshalb vor allem eine Verkaufszahl.

Die Nettomietrendite berücksichtigt die Kaufnebenkosten im Nenner und zieht im Zähler die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und kalkulatorischen Leerstand ab. Sie liegt regelmäßig deutlich unter der Bruttorendite und ist die einzige Zahl, mit der sich rechnen lässt.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Sie setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerprovision zusammen. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich.

In Summe kommt ein deutlicher einstelliger bis niedriger zweistelliger Prozentsatz des Kaufpreises zusammen. Dieses Geld ist sofort verloren — es fließt nicht in den Wert der Immobilie und muss über die Haltedauer erst wieder erwirtschaftet werden.

Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig — und zwar mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, nicht mit der Abgeltungsteuer.

Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei. Für selbst genutzte Immobilien gelten eigene, kürzere Regelungen.

Sind REITs eine Alternative zur eigenen Immobilie?

REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die den Großteil ihrer Gewinne ausschütten müssen. Sie liefern damit einen immobilienbasierten Zahlungsstrom ohne Verwaltungsaufwand, Kreditaufnahme und Klumpenrisiko.

Der Unterschied liegt im Verhalten: REITs werden an der Börse gehandelt und schwanken kurzfristig wie Aktien, während eine Direktimmobilie mangels laufender Bewertung ruhiger wirkt — ohne dass sie es wirtschaftlich wäre.

Was ist der Unterschied zwischen Crowdinvesting und Direktinvestment?

Beim Crowdinvesting beteiligst du dich mit kleinen Beträgen an Immobilienprojekten, meist über Nachrangdarlehen. Du wirst nicht Eigentümer, sondern Gläubiger — und stehst im Insolvenzfall hinter den Banken.

Das Risikoprofil ähnelt damit eher P2P-Krediten als einer Immobilie: kein Sachwert, keine Grundbuchsicherung, dafür ein befristeter Zinsanspruch mit Ausfallrisiko.